① 해방 직후보다 심해진 토지 불평등, 이유는?[남기업의 부동산 특강] 

지난 8월 20일 오후 7시 토지+자유연구소의 남기업 소장이 촛불행동 특강 ‘땅과 집 문제의 원인과 해법을 찾아서’에서 이재명 정부의 부동산 해법에 대해 비판의 목소리를 냈다. 남 소장은 1시간 넘게 이어진 강연에서 부동산 문제에 관한 원론적인 해설을 했으며 특히 후반부에 이재명 정부의 부동산 정책에 어떤 문제가 있는지 자세히 설명했다. 강연 내용을 두 번에 나눠서 소개한다. 

 

토지+자유연구소는 ‘토지가 없으면 자유도 없다’ 즉 모든 사람이 토지에 관한 권리를 평등하게 누려야 한다는 뜻을 담고 있다. 

 

토지는 인간이 만들지 않았으며, 토지가 없이는 인간이 살 수 없기 때문이다. 

 

신자유주의와 토지 불평등

 

토지와 건물을 합쳐서 부동산이라고 하는데 부동산 문제는 주로 토지의 문제다. 

 

건물은 시간이 지나면 가치가 떨어지는데 땅은 아니다. 

 

재건축 대상 아파트는 다 쓰러져가지만 비싸다. 

 

건물값이 비싼 게 아니라 땅값이 비싼 것이다. 

 

누구나 부자가 되려는 욕망이 있다. 

 

그런데 열심히 노력해서 소득을 얻는다면 그것은 뭔가 사회에 도움을 주는 것인데 토지, 즉 부동산 투기로 많은 이익을 얻는 건 누군가에게 손해를 끼치는 행위다. 

 

부동산으로 돈을 벌겠다는 욕망은 누군가를 힘들게 하는 욕망이다. 

 

중고차는 시간이 흐르면 가치가 떨어지기 때문에 누가 차를 2~3대 보유했다고 해서 비난하지 않는다. 

 

필요하니까 보유하나보다 이렇게 생각한다. 

 

자동차는 어디에 있든 가격이 똑같다. 

 

그런데 부동산은 위치가 가장 중요하다. 

 

부동산 투기는 미래를 내다보고 하는데 구체적으로는 개발이 되느냐를 예측하는 것이다. 

 

사람들이 전철역이 들어서는지 등의 개발 정보를 얻어내서 투자한다. 

 

이 정보를 정책 입안자들이 가지고 있고 주위 사람들에게 흘려서 미리 땅을 사게 한다. 

 

우리나라의 토지 소유 지니계수를 보자. 

 

1에 가까울수록 불평등한 것이다. 

 

1945년에 0.73이었는데 굉장히 불평등한 것이다. 

 

지주·소작 관계가 아주 팽배했던 시기다. 

 

이게 농지개혁의 성과로 1960년도에 0.39로 뚝 떨어졌다. 

 

그런데 2023년에는 0.916까지 올라간다. 

 

▲ 토지 소유 지니계수 추이(면적기준). [정부 통계를 활용하여 이진수 토지+자유연구소 연구위원 생산]  © 남기업

그러니까 지금은 해방 직후보다 더 토지 소유가 불평등한 상황이다. 

 

우리나라 국민의 한 40% 정도는 땅이 조금도 없다.

 

소수가 땅을 독차지하고 있다.

 

또 산업화를 거치면서 땅값이 엄청나게 올라 국내총생산(GDP)의 4.9배가 되었다. 

 

▲ OECD 국가의 GDP 대비 토지시가 총액 비율.  © 토지+자유연구소

대한민국 땅을 다 팔면 캐나다를 사고도 남는다고 한다. 

 

이게 좋은 것일까?

 

예를 들어 우리나라에 자동차 가격을 모두 합치니 10조 원이고, 인구가 비슷한 다른 나라 자동차 총합이 5조 원이면 우리나라가 더 잘 산다고 얘기할 수 있다. 

 

그러나 GDP 대비 땅값이 다른 나라에 비해 더 많다는 것은 땅을 가진 소수가 그 사회가 생산한 GDP에서 더 많은 것을 차지한다는 뜻이다. 

 

땅을 골고루 갖고 있다면 땅값이 비싸도 문제는 안 되지만 소수가 독점하면 문제다. 

 

이게 1997년 외환위기 이후 더 심해졌다. 

 

외환위기 이후 노동시장과 금융시장에 큰 변화가 일어났다. 

 

노동시장에서는 비정규직이 엄청나게 늘어나고 대기업과 중소기업 간 임금 격차가 벌어졌다. 

 

금융시장에서는 외환위기 전에는 회사에 대출을 많이 해주다가 외환위기 후에는 개인에게 대출을 많이 해주는 구조로 바뀌었다. 

 

개인은 대출받아서 집을 산다. 

 

즉, 금융시장의 돈이 자산시장으로 흘러 들어온 것이다. 

 

종합해 보자. 

 

노동시장에서 소득 불평등이 일어나고, 좋은 직장 다녀서 월급 많이 받는 사람들이 대출도 많이 받아서 자산시장으로 간다. 

 

그러면 자산, 즉 부동산에서도 소득이 생기니 소득 불평등이 더 커진다. 

 

반면 일자리가 불안하고 비정규직에 중소기업 다니면 소득이 적어 금융시장에 들어가기도 어렵다. 

 

금융이 소득 불평등과 자산 불평등을 가속한 셈이다. 

 

1996년에서 2026년 2분기까지 보면 GDP는 5.2배 증가했는데 주택담보대출은 32.7배 증가했다.

 

이게 바로 신자유주의 경제 질서의 아주 중요한 특징이다.

 

부동산 투자는 불로소득을 노린 것

 

부동산을 사서 임대를 하면 임대 소득이 생긴다. 

 

만약 부동산은 살 때 대출을 받았다면 이자를 내야 하는데 그 이자를 뺀 나머지 임대 소득은 불로소득이다. 

 

2025년에만 이런 불로소득이 409조 7천억 원이었다. 

 

이 409조 7천억 원은 집이 없는 사람의 소득이 부동산을 과다하게 보유한 개인 혹은 법인에 이전된 것이며 이를 역 재분배라고 한다. 

 

재분배란 분배를 통해 재산 불균형을 개선하는 것인데 역 재분배는 분배를 통해 재산 불균형을 키운다. 

 

이것만 봐도 불평등의 주범이 부동산이라는 것을 알 수 있다. 

 

그런데 부동산으로 수익을 내는 건 불로소득이 아니라고 주장하는 사람도 있다. 

 

부동산을 물색해 확보하고 임대 사업을 하는 과정이 모두 ‘일’이라는 것이다. 

 

하지만 개인적으로 노력을 했다고 해도 사회 전체의 부를 증가시키는 노력이 아니기 때문에 불로소득으로 봐야 한다. 

 

예를 들어 우리나라 국민 전체가 공장에서 국수를 만든다면 국수라는 생산물이 생겨서 GDP가 증가한다. 

 

하지만 국민 전체가 땅과 건물을 보러 다니면서 임대 사업만 하려고 하면 GDP는 증가하지 않고 부동산 가격만 올라가고 나라는 망한다. 

 

즉, 불로소득 여부는 개인적으로 노력을 했느냐의 문제가 아니라 사회적 관점에서 부를 증가시키는 행위냐를 따져야 한다. 

 

부동산을 통해 불로소득을 추구하는 과정에서 들인 노력을 비생산적 노력이라고 하며 다른 말로 지대(토지 임대료) 추구라고도 한다. 

 

(경제학 용어로 ‘지대추구행위(Rent-seeking)’란 특별한 생산적 노력 없이 권력이나 제도를 이용해 불로소득이나 초과 이익을 얻으려는 경제 활동을 말한다.) 

 

주식, 채권, 달러 투자도 다 불로소득을 노린 것이다. 

 

하지만 이런 투자는 참여하지 않은 사람에게 직접적인 피해를 주지 않는다. 

 

주식 가격이 오르든, 내리든 주식 투자를 하지 않은 사람의 삶에는 영향을 주지 않는다. 

 

다만 심리적 타격은 있을 수 있다. 

 

반면 부동산 투자는 참여하지 않은 사람을 힘들게 하므로 악성 불로소득이다.